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从四组数据看香港楼市

2018-08-01 03:55   来源:未知

  

  笔者前几天经过皇后大道东的一家房屋中介时看到,湾仔一处很好的29平方米房子,卖价叫到890万港元,合每平方米30万港元。而去年春天这一地区平均房价才19万多港元。当然,这可能是一个极端的例子,并不能代表香港整体房价走势。

  上周,香港有四组数据出炉,从中可能看出香港楼市的端倪。首先是反映香港二手楼价走势的两组数据。3月29日,中原城市领先指数CCL报174.94点,再创新高,按周升0.54%,连升两周共2.4%。

  同日,香港差晌物业估价署编制的整体私人住宅指数的最新数据是364.1点,按月升1.6%,属于连续第23个月上升,为历来最长升浪。自2016年11月起至今,该指数累计16个月创历史新高,楼价按年累计升幅达16%。也就是说,最近这16个月里,香港楼市每月都在创新高,每月都有不一样的价格。

  具体看,香港大户型价格涨得更快。主要反映豪宅(大户型)市况的CCL(大型单位)最新报182.90点,连续两周创历史新高,指数按周升4.83%,连升3周共7.34%,明显跑赢中小户型。事实上,按最新一轮升市21周来计算,CCL录15升6跌,其中8次创新高,累计上涨16.27%,明显高于同期的总体CCL和中小型CCL,前者为累计上涨10.22%,后者累计上涨8.99%。

  从今年第一季度香港房屋价格走势图可以看出,首季房价逐月上升,中小户型房屋价格在3月份升势趋缓,大户型房屋上升曲线月份却变得陡直,直线上升。

  如果仅仅从香港本地楼市供需的基本因素看,房价走势符合其内在逻辑。土地供应没有大的改观,二手楼供应仍然紧张,卖方敢于叫价,买家趋之若鹜。再加上预算案里没有提到今年要对楼市出台调控措施,使市场大为放心。香港分析师认为楼市升浪将持续。但是,香港是一个小而的市场,极易受因素影响,虽然楼市的供需主体是本地企业和本地居民,但是资金价格不是本地所能够决定的。

  进入3月份,美联储连续加息开始启动,拉大两地利差,必然带动香港资金利率上升,这就意味着楼市按揭贷款利率的上升。如果全球金融市场波动加大,大量资金从香港外流,本地利率上升速度可能加快。而重要的是,对香港楼市影响最大的单个因素就是按揭贷款利率。

  上周,还有两组数字可以利率对香港楼市潜在的影响。一个数据是,与楼市按揭相关的一个月同业拆息连续第五日上扬,上周三更是升穿1厘水平,虽然其中有季节因素,但是趋势引人关注。另一个数据是,金管局在上周三发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》提出,香港家庭负债占本地P的比率于去年第四季度升至70.2%,创下新高。报告认为,随着楼价上升,置业负担进一步趋紧,楼价与收入比率及收入杠杆比率也同步上升。楼价收入比率由2016年第四季度的15.9,升至去年同期的16.4,高于1997年的高峰值14.6,收入杠杆比率也升至74.1%,远高于50%的长期平均值。

  综合这四组数据可以看出,目前香港楼市出现了楼价上升、住房按揭利率上升和家庭负债上升三者并存的现象,而从趋势看,这三者的关系是互为恶化的“紧运行”关系,紧张而又脆弱。一旦国际金融市场出现风吹草动,使资金利率以较快速度上升,后果显然并不乐观。就像香港金管局所说,目前香港住宅物业市场前景仍不明朗,短期楼市可能还有支撑因素,但长远而言仍面临一些阻力。

  从四组数据看香港楼市,从今年第一季度香港房屋价格走势图可以看出,首季房价逐月上升,中小户型房屋价格在3月份升势趋缓,大户型房屋上升曲线月份却变得陡直,直线上升。

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