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楼市成交遇冷,典型房企拿地热情不减

2018-07-08 21:30   来源:未知

  

  不同于以往,今年的“金九银十”,多数城市的商品房成交量同比出现明显下滑。与之形成较大反差的是,土地市场却热度不减。相关数据统计显示,目前土地储备规模的同比增幅已保持了连续11个月的同比正增长,且增幅有进一步扩大的趋势。

  据国家统计局10月19日公布的最新数据,1~9月份,全国住宅竣工面积41260万平方米,同比下降1.9%;全国房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。

  针对目前楼市呈现出的“房冷地热”现象,上海(楼盘)易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,受持续从严的调控政策影响,虽然市场成交层面出现明显降温,但房企对未来市场发展形势依然保持了较为乐观的态度。无论从典型房企今年以来的土地储备规模、融资规模还是投资规模上看,都充分印证了这一点。

  典型房企拿地补仓意愿强烈

  与校园招聘“金九银十”相似,房地产行业也一直存在“金九银十”现象。然而,在限售、限购、限贷等严格的政策调控下,无论是整个“金九”还是基本接近尾声的“银十”,房地产市场成交层面的表现都比较平淡。

  从“十一”黄金周期间热点城市的成交量来看,北京(楼盘)新建住宅网签116套,二手房网签27套,均是2009年以来的历史最低值;上海网签新建住宅178套,与2016年同期的784套相比,跌幅达到了78%;南京(楼盘)签约457套,同比2016年同期的905套,下降了50%;福州(楼盘)签约345套,同比2016年同期的540套下降了36%;深圳(楼盘)签约445套,同比2016年同期的508套下降了13%;广州(楼盘)总推货量同比下降65%,成交量为872套,同比下降78%。

  相比商品房成交情况的不理想,土地市场却是另一番情景。上海易居房地产研究院近日发布的《2017年3季度全国房地产市场报告》显示,今年1~9月,从土地市场来看,房地产开发企业前3季度土地购置面积1.7亿平方米,同比增长12.2%,为近五年来最高增幅。

  另据同策研究院对2017年前三季度上市房企拿地金额及面积的统计,拿地花费最多的是碧桂园、保利地产(600048,股吧)和万科集团,分别达到1771.77亿元、1553.83亿元和1473.35亿元。拿地面积(仅指规划建筑面积,下段同)最多的三家上市房企是碧桂园、恒大集团和万科集团,分别达到4798.35万平方米、3084.26万平方米和2354.96万平方米。

  从拿地金额和面积也可以看出这些企业的拿地策略。比如在拿地金额上,恒大集团排名第6,而拿地面积上却位列第2,可见其拿地策略是选择价格相对便宜的地块,或选择非热点城市。而龙湖地产、中国金茂、招商蛇口等以一二线城市为主的房企,拿地成本相对较高。比如龙湖地产在拿地金额上排名第5,而在拿地面积上位列11位。

  上海易居房地产研究院研究员王梦雯分析表示,从土地购置面积增幅走势看,2016年9月降幅开始收窄,此后几个月降幅延续收窄走势,今年年初重新回到正增长,全年累计增幅在5%~13%内震荡上行。其中,今年9月同比涨幅达到2012年3月以来近5年来的最高位。随着去库存效果进一步巩固,开发商补库存意愿逐渐强烈,预计全年土地购置面积同比将保持正增长。

  房企拿地遭遇多重附加条件限制

  2016年年底,中央经济工作会议明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。10月18日,习近平同志在“十九大”报告上再次强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  今年以来,以北京、上海等城市为代表的许多热点城市,为了避免因地价过高而引发房价飙升,在土地出让时增加了限制性条件。如设置最高限价、限定未来房屋销售价格、配建保障性住房、竞拍自持面积等。这种有条件的土地出让方式渐渐开始常态化。

  10月14日,济南(楼盘)市建委、国土、规划、民政、房管5部门联合发布文件,要求新建住宅小区需要配备社区综合服务设施用房,且须与住宅小区同步规划、报批、建设、验收。未与商品房同步设计、同步建设的,房企开发的楼盘将拿不到建设工程规划许可证和商品房预售许可证。此外,文件还对社区综合服务设施用房的面积、选址以及配备设施进行了明确规定。

  据中国建设报统计,“十一”黄金周之后,仅10月10日至19日这8个工作日,典型房企已拍下超过35幅地块。其中,包括少数几幅没有进入竞自持面积环节就已成交的地块,有超过一半的地块设置了附加条件。

  10月10日,佛山(楼盘)公开出让一宗商住用地。该地块起拍总价50亿元,采取“限地价+竞自持人才住房+摇号”的竞拍方式,最终被越秀地产以最高限制地价62.68亿元自持1万平方米人才住房夺得。出让要求还包括多方面的限制:要求配建小学、幼儿园(托儿所)各1处,并对校园规模进行了限制;要求自持人才住房必须用于租赁,而租赁对象、租赁价格和租赁期限都有明确限制。

  10月11日,北京通州区出让3幅地块,最终由首开股份(600376,股吧)、远洋地产、房地集团和新奥集团联合体夺得,成交价12.5亿元。根据出让要求,该地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”,销售价格21000元每平方米(含全装修费用)。

  10月13日,佛山采取“限地价+竞配建”方式公开出让一宗商住地。最终,龙光地产以4.09亿元竞得该地块,楼面价为3144.66元每平方米。公告显示,该地块须配套建设物业管理用房、公共停车位、公共厕所、社区卫生站等设施。

  10月13日,中海地产在福州竞得2幅地块,分别以最高限价12.67亿元+配建8100平方米保障房和最高限价11.27亿元+配建4050平方米保障房获得。

  10月19日,万科集团以8200元每平方米的楼面价拿下成都高新区住宅兼商业用地。此次土拍起拍价为8000元每平方米,且设置了最高限价,当达到最高限价后则转为续竞计容商业建筑面积自持比例环节。

  通过类似的自持、配建、限价等各类约束,目的是想让住房市场的价格降下来,严跃进对此分析认为,此类限制更多的是为了满足“房住不炒”的定位,后续应紧紧围绕住房市场的既有发展目标而进行各类政策的适度调整,土地市场也应积极管控“高地价”、“地王”等现象。

  

(责任编辑:admin)

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